北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知

现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下,执行日期

发布部门: 北京市地方税务局 发布文号: 京地税地[2007]138号

发文单位:国家税务总局

各区、县地方税务局、各分局:
为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件精神,现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下,请依照执行。
一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的金额标准核定。
二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除,但发现有下列情况之一的,应按本通知规定的标准核定扣除:
无法按清算要求提供开发成本核算资料的; 发现《鉴证报告》内容有问题的;
清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准,又无正当理由的。
三、高层商品住宅单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元;多层商品住宅单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。
四、对于不同竣工年代的商品住宅项目,可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。
五、核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额,确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为:
核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数
六、本通知中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准,结合专家经验和市场状况制订,由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。

澳门新浦京 ,文  号:国税发[2006]187号

二ОО七年四月十一日

发布日期:2006-12-28

附件:分类房产单位面积建安造价年度修正系数表

执行日期:2006-12-28

竣工 日期

生效日期:1900-1-1

1998年及以前

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:

1999年

  为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:

2000年

  一、土地增值税的清算单位

2001年

  土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

2002年

  开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

2003年

  二、土地增值税的清算条件

2004年

  (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

2005年

  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2006年

  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

修正 系数

  3.直接转让土地使用权的。

76.40%

  (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

79.35%

  1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

82.30%

  2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

85.25%

  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

88.20%

  4.省税务机关规定的其他情况。

91.15%

  三、非直接销售和自用房地产的收入确定

94.10%

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,
其收入按下列方法和顺序确认: 

97.05%

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

100%

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

注:本表中”竣工日期”是指:工程质量检验部门出具的工程竣工验收报告中注明的竣工日期为依据。

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  四、土地增值税的扣除项目

  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

  (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

  (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

  1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

  2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

  3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

  (四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。

  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。

  (五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

  五、土地增值税清算应报送的资料

  符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

  纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:

  (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;

  (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;

  (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

  纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

  六、土地增值税清算项目的审核鉴证

  税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信。

  税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求,并做好必要的指导和管理工作。

  七、土地增值税的核定征收

  房地产开发企业有下列情形之一的,税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况,按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:

  (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

  (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

  (四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  八、清算后再转让房地产的处理

  在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

  本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

  国家税务总局
二○○六年十二月